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楼市再“变脸”!9月的一个信号,5年来首次,内行2字一针见血

2020-08-09 18:10:45    文/来自辽宁省普兰店市的网友投稿

来源: 搜狐房产 409

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楼市再“变脸”!9月的一个信号,5年来首次,内行2字一针见血

当下楼市,终归走向了平稳之路,根据国家统计局数据,2019年8月份70个大中城市新建商品房房价上涨城市数比上月减少5个,二手房房价上涨的数量也环比减少。相关机构监测数据,2019年8月份二手房平均房价上涨的城市有62个,上涨幅度平均达到0.96%,虽然说仍然表现出持续上涨的态势,但是涨幅比上个月呈现持续收窄的走势。二手房房价出现下跌的城市数为37个,房价平均下跌0.84%,二手房房价与上月基本持平的有1个城市。

分城市来看,在100个监测城市中,一线城市的深圳二手房均价下滑0.96%,广州、上海、北京3大城市二手房房价呈现出全面下跌的态势。二线城市中,房价上涨的有17个城市,房价出现环比下跌的有16个城市。反观三四线城市,只有19座城下跌,有45个城市二手房房价环比上涨。

看完上边所有的房价涨跌数据,有一个非常直观的感觉,那就是:楼市真的变脸了,房价涨跌不再依据传统经验。

现在的房价涨跌已经不遵循传统的房价涨跌规则。在过去的20年里,房地产市场的房价上涨,一般是从热门一线城市开始,逐步向内地城市扩散,而今天我们看到的数据完全相反,在一线城市房价相对平稳、甚至是下跌的同时,房价表现出上涨态势的,反而三四线城市占据了绝大多数比例。为什么房地产市场会出现这种异常的表现行为呢,楼市指闻总结为房住不炒的持续深入调控和各大城市差异化调控机制导致。

很多人认为如果房价出现下跌,必然首先是支撑力不足的三四线城市。这一波楼市变冷、房价下跌始于哪个城市呢?与以往不同,从2016年以来的楼市冷却,偏偏不是来自于三四线城市,而是先从一线城市开始,房住不炒的深度调控与房价僵持了接近2年之后,2018年10月份,厦门率先开启促销模式,一石激起千层浪,在房地产新闻的推波助澜下,全国各大城市房价下跌来袭,不过最终这一波下跌只能草草收场,因为大跌也不符合调控的主旨精神,所以我们看到了有的城市因为房价折扣太大而被约谈的情况发生。

9月起,楼市变脸,在今后的房地产市场中,不能再指望从东到西的房价周期性交替模式,更多地会看到一城一价的房价格局。在房地产调控始终不会松懈的背景下,差异化调控和一城一策始终是调控的主要手段,今天这座城市房价上涨过快,那就泼飘水,明天另一座城市房价跌幅过大,那就加点火。总之,只要是在维持房地产稳健发展的前提下,具体的举措多种多样,全国楼市调控不再一刀切,所以今后的房价涨跌,也不可能一刀切了。

除了楼市变脸,房价涨跌不再依据经验之外,还有一个信号,属5年来首次。

那就是2019年的楼市大促销来得整整早了接近2-3个月时间,在过去的5年里,没有出现过这种情况。 早在8月末,万科再度放出裁员的消息,并且直接说今后不会在三四线城市拿地了,在接下来的一段时间里,要快速销售、加速回款。8月22日后,融创中国披露,自己手持1380亿元现金,资金流动性非常充裕。而位居翘楚的恒大宣布从8月20日开始,旗下的各大区域型公司,推出全员销售升级活动。这还不算啥,位居前三的碧桂园也开始了促销模式。不只是龙头开发商有这样惊人的举动,不少小开发商也纷纷促销,动作不胜枚举。有的房地产企业宣布,员工至少销售1套房子,经理至少销售2套房子,根据职位不同,从下向上依次类推,加码销售房子。

以上的这些促销信息,都不约而同地发生在2019年的8月下旬和9月初。已经来临的金九银十笼罩着惨淡的氛围,为啥开发商优惠促销不选择在9月到10月呢。道理很简单,开发商已经不看好2019年的金九银十了(不做指望),所以促销来得早了很多。

2019年开发商进场拼销售,似乎来得早了一些,最后一层面纱摘掉。

这一波促销活动到底提前了多长时间呢,我们掐指一算就可以知道,根据房地产发展经验,在每一年里,都有至少2次的销售旺季,分别是金三银四和金九银十。金三银四不用多说,这是年末积累的市场购房需求在开年之后的集中释放,属于季节性需求变动,理所应当也纯属市场自然现象,开发商在每年的3-4月份都会小小收获一波。

一年里的第二次销售旺季,就属金九银十,不管是汽车行业还是房地产行业,金九银十看的都非常重要,就像双十一一样,不是市场自然形成的销售旺季,而是开发商有意为之,创造性地制造出了一个销售旺季。既然是人为因素,那么变数就可能很大,在房地产销售好的时候,9-10月份可能会给开发商带来一年中30%-50%的销售额,而在市场冷淡的时候,这两个月掀不起一丁点波澜。

在3-4月、9-10月之后,如果开发商销售不理想,那么开发商就会扯掉最后一层面纱,开启年终促销模式。例如某地产开发商的全员销售模式,在以往的每一年里,大致都会在10月底到11月中下旬之间,今年提前了3个月。房地产属于高周转的行业,如果新建房子销售不出去,那必然会影响下一阶段的房地产开发进度,进而影响到整个房地产企业的生存大事。

2019年这场本来应该在11月份开启的卖房促销活动,来得早了很多。为什么呢,内行2个字道破:难卖。

房地产市场表现如何,主要归结于市场上到底有多少实际的购房需求,特别是刚需的存在,是支撑楼市发展最有力的群体。在商品房买卖市场里,有超过60%的比例是二手房买卖,而购买二手房的人,大多属于刚需购房人群,炒房者不会傻到购买二手房赚钱。当市场处于平稳时期的时候,不仅炒房的水分会被挤出去,就连很大一部分刚需购房者也会受到限制。

进入2019年之后,开年就来了一个金三银四,彰显着楼市不一样的走向,在销售增加、房价上浮的背景下,住建部一锤定音:房住不炒不会松懈,2次点名热点城市,国土资源部也加码房地产土地供应政策。原来下滑的房贷利率也纷纷上浮。于是市场再次回归平稳。炒房者消失无踪,刚需购房者也变得犹豫不决。市场决定了需求不会太高,所以开发商提前打折促销也属人之常情。

来源:房产楼市解析

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6条评价

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